פיצוי נאות: על סעדים וצדק בדיני הנטילה השלטונית בישראל

דיני הנטילה השלטונית של זכויות במקרקעין בישראל מאפשרים למדינה, או לרשויות אחרות המוסמכות לכך בדין, להפקיע זכויות במקרקעין לשם מימושו של צורך ציבורי בתמורה למתן פיצוי לבעלי הזכויות הניטלות. ככלל,  הפיצוי המוענק לבעלי הזכויות במקרקעין מושתת על סטנדרט אחיד שנועד לבטא את שוויין השוקי של הזכויות שניטלו. קיימים אומנם חריגים לכלל זה, אולם אלה מצומצמים בהיקפם, וחלקם מותנים בשיקול-דעתן של הרשויות.

מאמר זה טוען כי חרף חתירתה של מדיניות הפיצוי בדיני הנטילה השלטונית בישראל להעניק פיצוי נאות והוגן לבעלי הזכויות במקרקעין, היא כושלת במימוש שאיפתה זו. הסיבה לכך נעוצה בפיצוי-החסר המשתלם לעיתים לבעלי הזכויות במקרקעין בשל ביסוסה של מדיניות הפיצוי על סטנדרט פיצוי אחיד. נוסף על כך, המדיניות הנוהגת כושלת בהגשמת תפיסת הצדק שדיני הנטילה השלטונית בישראל פועלים לאורה — תפיסת הצדק המתקן — וזאת בשל התעלמותה מהשונות הקיימת בין בעלי הזכויות הניטלות במקרקעין במקרים של נטילות שלטוניות וכן ממאפייני הנכסים עצמם. במובן זה, מדיניות הפיצוי הנוהגת בדיני הנטילה השלטונית מבכרת פשטות וודאות משפטית על השגת צדק בנסיבותיה של כל נטילה שלטונית.

המאמר קורא לרפורמה במדיניות הפיצוי בדיני הנטילה השלטונית של מקרקעין בישראל, שתאפשר ביסוסה של מדיניות פיצוי אשר תשמור על רמת ודאות גבוהה, מחד גיסא, אך תהא צודקת מזו הנוהגת כיום, מאידך גיסא. רפורמה מוצעת זו מושתתת על שני אדנים מרכזיים. האחד הוא הטמעה סדורה של מנעד הסעדים שיעמדו לרשויות בעת ביצוע נטילה שלטונית של זכויות במקרקעין. במסגרת זו המאמר מציע כי מדיניות הפיצוי בדיני הנטילה השלטונית תכלול גם סעדים בעין (ובראשם הענקת דיור חלופי או העתקה), פרמיות כספיות קבועות או משתנות וכן סעדים עקיפים, ובכלל זה, בין היתר, הלוואות בריביות נמוכות, מענקים וכן הקלה בחסמים ביורוקרטיים. עיגונו של מנעד סעדים בדין יאפשר להפוך את הפיצוי בדיני הנטילה השלטונית לאמצעי להשגת תוצאה צודקת, תוך הבחנה בין נסיבותיהן השונות של נטילות שלטוניות כמו-גם בין מאפייניהם השונים של הנכסים המופקעים ושל בעליהם. האדן האחר שהרפורמה מושתתת עליו הוא שרטוט קווי מתאר לשימוש ראוי במנעד הסעדים המוצע, תוך יצירת קטגוריות על בסיס האתגרים שדיני הנטילה השלטונית ניצבים בפניהם. קטגוריזציה זו תמתן את החשש מפני פגיעה ביציבות ובוודאות המאפיינות את דיני הנטילה השלטונית.