תקנת השוק במקרקעין ממבט של גישה כלכלית למשפט (בעקבות פסק הדין בע"א 3391/22 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' דוד קונפינו)
מבוא
סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כי "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון״. כלל זה ידוע כתקנת שוק במקרקעין, אשר מיועדת להגן על זכות הצד שרכש מקרקעין בתמורה, בתום לב ובהסתמך על מרשם המקרקעין, ומעדיפה להעניק לו את הבעלות במקרקעין על פני הבעלים המקורי של המקרקעין.
למעשה, תקנת השוק היא כלי משפטי להכרעה בתחרות בין שני מתחרים על אותו קניין: הצד שרכש את המקרקעין בהסתמך על המרשם והבעלים האמיתי של המקרקעין. בבסיס התקנה עומד עקרון סופיות ועליונות המרשם במקרקעין מוסדרים.[1] המדינה, אשר מנהלת ומתחזקת את מרשם המקרקעין, ערבה לכך שהמרשם יהיה אמין וישקף את בעלי הזכויות במקרקעין בכל זמן נתון. ודוק, ערבות זו של המדינה אינה כוללת תקלות שלא אירעו במרשם עצמו ושהמרשם אינו אחראי להן. בהתאם לכך, קבעה הפסיקה שתקנת השוק לא חלה מקום בו אדם רכש את המקרקעין ממי שהתחזה להיות הבעלים הרשום של המקרקעין, זאת מפני שמעשה ההונאה אינו, לפי בית המשפט, תקלה במרשם עצמו שהמדינה אחראית לה אלא תקלה חיצונית למרשם.[2]
בפרשת בנק לאומי נ' קונפינו הלך בית המשפט העליון צעד נוסף וקבע שתקנת השוק לא תגן על הרוכש גם במקרה של "תקלה מעורבת״, קרי מקרה שבו המתחזה רשם את עצמו במרשם והקונה רכש ממנו את המקרקעין בהסתמך בתום לב על המרשם. נקבע שדינה של תקלה זו כדין תקלה חיצונית למרשם ולכן גם במקרה כזה לא ייהנה הרוכש מהגנת תקנת השוק ולא יקבל את הקניין שבמחלוקת.[3] רשימה זו מבקשת להצביע על כך שתוצאה זו אינה בהכרח נכונה ומתבקשת לפי כללי הבחירה של הגישה הכלכלית למשפט, אך היא מתבקשת מחמת שיקולי הרתעה, חינוך וודאות כלכלית - שיקולים שגם בהם מתחשבת הגישה הכלכלית למשפט.
א. הגבלת הגנת תקנת השוק לתקלות במרשם בלבד
ההגנה שביקש המחוקק להעניק לרוכש זכויות בתמורה ובתום לב לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין מבוססת על תקינות מרשם המקרקעין. בתוך כך, המדינה ערבה לכך שלא יתרחשו תקלות במרשם המקרקעין - עקרון המכונה "ערבות המדינה לתקלות המרשם".[4] עם זאת, ולאור מעמדה החוקתי של זכות הקניין של בעל המקרקעין המקורי (האמיתי) והפגיעה בו במימוש תקנת השוק שלמעשה מעניקה את הקניין שלו לאדם אחר, כאמור הקפידה הפסיקה לתחום את תחולת הגנת תקנת השוק רק למקרים מובהקים של הסתמכות הרוכש על רישום שאינו כשורה. בתוך כך, לא הכירה הפסיקה בתחולתה של תקנת השוק במקרקעין במקרים של התחזות או הונאה שהתרחשו מחוץ למרשם ואשר על בסיסם רכש הרוכש את המקרקעין, כגון מקרה של רכישה מאדם שהתחזה שהוא הבעלים הרשום במרשם המקרקעין. נקבע כי התחזות המוכר מבלי שיש תקלה במרשם עצמו, אינה באחריותו של המרשם, ולכן הסתמכות הרוכש על מצג השווא שהמתחזה הציג בפניו, שוללת את זכאותו לבעלות במקרקעין מכוח תקנת השוק שבסעיף 10 לחוק המקרקעין.[5]
בעניין קונפינו עמדו נסיבות חריגות. באותה פרשה נדון מקרה של מתחזה אשר הציג לפני עורכת הדין שייצגה אותו מסמכים מזויפים לפיהם הוא בנו ויורשו היחיד של מר דוד קונפינו, הבעלים של חלקת מקרקעין, טרם פטירתו. בהתאם למסמכים אלו, נרשם שם הבן במרשם כבעלים של נכס המקרקעין. בהמשך, הגיע אדם, עדן נצר, ורכש בתום לב ובתמורה את המקרקעין ממי שהתחזה להיות הבן הרשום במרשם. המקרה עסק, אפוא, בתקלה מעורבת, שינוי המרשם על בסיס מרמה ולאחר מכן רכישת מקרקעין על בסיס התחזות המוכר, שהוא הבעלים הרשום במרשם המקרקעין לאחר שתוקן במרמה.
בהיבט הקנייני, קבע בית המשפט כי תקלה מעורבת כזו בעסקת רכישה דינה כדין תקלה חיצונית למרשם המקרקעין, ולכן לרוכש הזכויות במקרה האמור לא תהא הגנה של תקנת השוק והוא לא יזכה בבעלות במקרקעין. בתוך כך, בית המשפט הכריע כי גם כאשר המתחזה הצליח לרשום את עצמו במרשם, ובכך ההתחזות הוטמעה במרשם עצמו, והרוכש הסתמך על המרשם, תקנת השוק לא חלה. השופט שטיין הסביר כי הרציונל שבסיס תקנת השוק במקרקעין הוא ערבות המדינה לנכונות רישומי הזכויות שבמרשם, ולא מעבר לכך, ומשכך המדינה אינה ערבה להתחזותם של מוכרי הזכויות ואינה מבטיחה, במסגרתה של תקנת השוק, שום הגנה למי שרוכש זכות במקרקעין מידיו של מתחזה, בהסתמכו על ההתחזות לצד ההסתמכות על המרשם.[6] בתוך כך, משמש הרישום המדינתי כמנגנון ביטוחי, כאשר המדינה יכולה לפזר, דרך אחריותה הנזיקית על המרשם, את הנזק מטעויות המרשם בין כלל הצרכנים של הרישום, ולהבטיח למפסיד בתחרות הקניינית את נזקיו. ההשפעה של כלל זה אינה רק על צדדים לעסקת מקרקעין אלא על כל לשכות רישום המקרקעין שצריכות, בזכות עקרון ערבות המדינה למרשם, לשאת בעלויות של טעויות ועיכובים רשלניים.[7]
ב. הגישה הכלכלית למשפט ממעוף הציפור
הגישה הכלכלית למשפט ממוקדת במיקסום התועלת המצרפית והעדפת טובת החברה ככלל. הנחת יסוד ראשונה של הגישה הכלכלית היא שבתחרות בין שני גורמים על משאב או זכות מסוימת, יש להעדיף את הענקת הזכות לצד שפגיעתו הכלכלית גדולה יותר.[8] הניתוח הכלכלי של המשפט מתמקד ביעילות (Efficiency). תוצאה משפטית תיחשב כיעילה אם זכות מסוימת הוענקה לצד שמסוגל לשלם עליה יותר.[9] לפי הגישה הכלכלית "יעילות" היא אמת המידה שעל-פיה יש להעריך מהי המדיניות החברתית הרצויה. הערך הנמדד הוא השווי הכספי של התועלות.
הנחת יסוד שנייה של הגישה הכלכלית, נוגעת להכוונת התנהגות ופיתוח מדיניות חברתית יעילה של הפרטים באמצעות הדין. אסכולה זו שהולכת ומתפתחת בגישה הכלכלית מדגישה את הממד "המחנך" במשפט.[10] בדיני נזיקין יעילות מושגת על ידי הטלת האחריות על מונע הנזק הזול ביותר; היא שתיצור הרתעה אופטימלית, שכן היא תביא להקטנת עלויות התאונות ועלויות מניעתן. נוסף על מטרה זו, דיני נזיקין חותרים לשתי מטרות משנה: האחת, פיזור הנזק, שעניינו בכך שהנזק יינשא על ידי כתפיים רבות ולא על כתפיו של אדם בודד; והשנייה, הפחתת העלויות המנהליות הכרוכות בהפעלת הכלל המשפטי הנבחר, ולפיה לעיתים כלל משפטי קל ויעיל יותר ליישום מכלל משפטי אחר.[11]
בדיני הקניין, כללי הבחירה של הגישה הכלכלית מיועדים להפחית שלושה סוגי עלויות: עלות מניעת הסכסוך מלכתחילה; ההפסדים הנובעים מסכסוך שכזה; העלויות הכרוכות בפתרון סכסוכים אלה. לפיכך, במקרים של תביעות נוגדות בקשר לקניין העדיפות בקבלת הקניין תינתן למי שיכל למנוע את הסכסוך מלכתחילה, שיקול המכונה "שיקול המונע הזול". במקרים האחרים, כאשר אף צד לא היה יכול למנוע את הסכסוך בעלות סבירה, העדיפות תינתן לצד שההפסד שלו הוא הגדול יותר, שיקול המכונה "שיקול הקטנת הנזק".[12]
דיון בכללי הבחירה בסכסוכי מקרקעין לפי הגישה הכלכלית נערך לגבי תאונה מסוג עסקאות נוגדות במקרקעין, כלומר במצב של תחרות בין אדם שרכש את המקרקעין לאדם אחר שרכש את אותו המקרקעין מאוחר יותר ומאותו מוכר.[13] בתחרות כזו, הוצדק לא לתת עדיפות בקבלת הקניין לקונה הראשון בזמן בהיותו "המונע הזול", שלא רשם הערת אזהרה, בגין העסקה שכרת וגרם לסכסוך עם מי שקנה את המקרקעין אחריו. נקבע כי מחדל הקונה הראשון מלרשום הערת אזהרה, שהיה ברישומה כדי למנוע את התאונה שברכישת הקונה השני, משום חוסר תום לב, שעל דרך הכלל, מביא להעדפת הקונה השני בקבלת הקניין לידו על הקונה הראשון.[14] אם הקונה השני בזמן נהג בתום לב ורכש את הזכות בתמורה שקולה ורשם את בעלותו, וככל שהפסדו אם יאבד את הקניין יהיה גבוה מהפסדו של הרוכש הראשון או שקול לו – הגישה הכלכלית למשפט תעדיף להעניק את הקניין לקונה השני.[15]
ג. ההכרעה בפרשת קונפינו בראי הגישה הכלכלית למשפט
כאמור, בפרשת קונפינו בית המשפט לא רצה לאבחן בין רכישה על בסיס התחזות שמחוץ למרשם לבין רכישה על בסיס התחזות שהוטמעה במרשם. מבחינתו, שני המקרים לא מזכים את הרוכש, תם הלב, בהגנת תקנת השוק ובשניהם המקרקעין לא יוענק לרוכש, אלא יישאר בידי הבעלים המקורי.
הכרעה זו, כי דינה של תקלה משולבת כזו שקרתה בפרשת קונפינו דינה כדין תקלה חיצונית למרשם, אינה מתבקשת, לכאורה, אם בוחנים את המקרה לפי כללי הבחירה וההכרעה של הגישה הכלכלית למשפט. ככלל, תאונה של תקנת שוק יכולה להתרחש בשלוש סיטואציות:
א. מקרה של טעות במרשם: ראובן הוא הבעלים הרשום. שמעון רכש את המקרקעין מראובן. התברר שרישום ראובן במרשם מוטעה והבעלים האמיתי הוא צביקה.
ב. מקרה של הונאה: ראובן הוא הבעלים הרשום. צביקה התחזה שהוא ראובן ושמעון רכש ממנו את המקרקעין בתום לב, בתמורה ובהסתמך על המרשם.
ג. מקרה משולב של הונאה וטעות במרשם: ראובן הוא הבעלים הרשום. צביקה קיבל את זכויותיו של ראובן במקרקעין בהונאה, ונרשם כבעלים במרשם המקרקעין. שמעון רכש את המקרקעין מצביקה בתמורה ובהסתמך בתום לב על המרשם.
מנקודת מבט כלכלית-נזיקית הטלת האחריות על רשם המקרקעין נכונה כעקרון בשלושת המקרים לעיל, לאור שיקול פיזור הנזק – שיקול ״הכיס העמוק". המדינה, בדמות רשם המקרקעין, נושאת בעלויות הנזק והוא מפוזר בין הפרטים בחברה באמצעות תשלום מיסים. לא כך הם פני הדברים מנקדת מבט של תחרות קניינית.
לפי הדין הנוהג, במקרה הראשון הרוכש זוכה בקניין, ובשני המקרים האחרים הוא מאבד את הקניין מאחר והמדינה לא אחראית לתקלות שבמקרים אלה. אולם, תוצאה זו אינה בהכרח נכונה אם נכריע במקרים לפי כללי הבחירה של הגישה הכלכלית למשפט. התוצאה לא בהכרח תהיה להעדיף להעניק את הקניין לרוכש במקרה הראשון, ולא תהיה בהכרח שלילת הגנת תקנת השוק ממנו בשני המקרים האחרים:
במקרה הראשון בכל הנוגע לשיקול "המונע הזול" – המדינה היא "המונעת הזולה" שהייתה יכולה למנוע את הסכסוך אם הקפידה על כך שהמרשם יהיה אמין. אולם, מקום שיוכח שהרוכש ידע או שחשד שהמרשם לא תקין ועצם את עיניו ונהג בחוסר תום לב, ייקשה לקבל מצב שבו הקונה יזכה במקרקעין.[16]
במקרה השני, לא ניתן לכאורה להתייחס למדינה כ"מונעת הזולה", מאחר ומעשה ההונאה חיצוני למרשם ולכאורה לא בשליטת המדינה. אשר לשיקול הקטנת הנזק, על אף שגם במקרה זה הנזק של הרוכש לא בהכרח קטן מהנזק של הבעלים האמיתי, בית המשפט בעמדה שתקנת השוק לא תגן על הרוכש.
במקרה השלישי, ניתן לטעון שהמדינה יכלה למנוע את הסכסוך אילו לא טעתה ברישום המתחזה כבעלים של המקרקעין. המדינה יכלה לדעת באמצעות הכלים שעומדים לרשותה, אילו השתמשה בהם בצורה מקצועית ונבונה, בשלב מסוים לפני סיום רישום העסקה בפנקס המקרקעין, כי המוכר המתחזה אינו הבעלים האמיתי של המקרקעין. לכן, במקרה כזה אפשר לטעון שההתחזות והמרמה לא נותרו כתקלה מחוץ למרשם אלא הפכו לתקלה במרשם עצמו. גם במקרה זה לא ניתן להניח מראש כי הנזק של הרוכש קטן מהנזק של הבעלים האמיתי. אי לכך, במקרה כזה, שיקולי מונע הנזק הזול והיעילות, לא מצדיקים לשלול מהרוכש שרכש את המקרקעין בתמורה, בתום לב ובהסתמך על המרשם את הגנת תקנת השוק ולשלול ממנו את הקניין שרכש.
בנוסף, בעיני, ההכללה שקבע בית המשפט כי דין התקלה במקרה השני כדין התקלה במקרה השלישי אינה מתחייבת מלשון סעיף 10 לחוק המקרקעין. סעיף 10 לחוק המקרקעין, לא מסייג את תחולתו ממקרה שבו המתחזה נרשם במרשם והרוכש הסתמך על המרשם, שהרי המדינה שאחראית על תקינות המרשם וערבה לתקינותו, צריכה ויכולה למנוע תאונה כזו וכך גם מצופה ממנה.
מנגד, ניתן להצדיק את פסק הדין באמצעות הנחת היסוד השנייה של הגישה הכלכלית למשפט, קרי מהיבטים של חינוך, הרתעה ושמירה על וודאות בשוק הנדל"ן. שלילת תקנת השוק במקרה של התחזות שמחוץ למרשם וגם במקרה של התחזות שהצליחה להיטמע במרשם, מיועדת לחנך ולהרתיע את העוסקים בעסקאות במקרקעין כי מעשה התחזות, מחוץ או בתוך המרשם, לא יצמיח זכות קניין. כמו כן, ההקפדה שתקנת שוק תחול רק במקרה מובהק של טעות במרשם בלבד, מוסיפה לשמור על חשיבות ועליונות המרשם. זאת, מכיוון שחשיבותה הרבה של תקנת השוק טמונה בכך שהיא מגבירה את הוודאות בעסקאות במקרקעין ומבצרת את מעמדו של המרשם כמנגנון המשקף נאמנה את מצב הזכויות במקרקעין, ובכך תורם לקבלת החלטות עסקיות על בסיס יציבות וודאות. מתן פתח להחלת תקנת השוק במקרים שאינם תקלה במרשם עצמו בלבד, יכולה לערער את הוודאות העסקית המבוססת על אמינות ויציבות המרשם.
במילים אחרות, דומה כי הצורך בהרתעת מתחזים והצורך בהבטחת וודאות בשוק הנדל"ן, שני ערכים שגם הגישה הכלכלית למשפט חותרת להבטיח אותם, הטו בעיני בית המשפט את הכף שלא לפתוח פתח, ולו צר, בעקרון שהותווה שלא להחיל תקנת שוק במקרקעין בכל רכישה שהיא תוצר של מעשה התחזות. בקביעה זו ביקש בית המשפט להעביר מסר חינוכי-מוסרי חשוב ולפיו עוולה לא תצמיח קניין למי שלא היה לו, ולא תשלול מבעל הקניין האמיתי את קניינו. יש בכך גם מסר של וודאות כלכלית: העוסקים בנדל"ן ידעו תמיד כי עסקה במקרקעין המבוססת על מרמה והונאה לא תוכשר על ידי בית המשפט ולא תעניק זכויות קניין לנהנה ממנה. אכן, נזק רב נגרם לרוכש תם הלב, שרכש בתמורה ובתום לב ובהסתמך על המרשם השגוי. אולם, תרופתו לא בהעברת הקניין אליו בכפיה מידי הבעלים המקורי בשל מעשה המרמה, אלא תרופתו במישור הנזיקי, כפי שקבע בית המשפט בפרשת קונפינו.
סיכום
רשימה זו ביקשה להסתכל על הכרעת בית המשפט בפרשת קונפינו מנקודת מבט של הגישה הכלכלית למשפט. בית המשפט המשיך את הקו הפסיקתי הנוהג כי תקנת שוק תחול רק במקרה של תקלה במרשם עצמו, לאור חשיבות ועליונות המרשם ועקרון ערבות המדינה לתקינותו. הראיתי שהכרעה זו אינה טריוויאלית ואינה נקיה מספקות, למצער, על פי כללי ההכרעה של הגישה הכלכלית למשפט. לכאורה, על פי גישה זו, רוכש במקרה כזה זכאי לתקנת שוק והוא זכאי לקבל את הקניין שרכש בתמורה, בתום לב ובהסתמך על המרשם כאשר המדינה כאחראית על המרשם יכלה למנוע את התאונה. עם זאת, המסר ההרתעתי והחינוכי, הצורך בהבטחת וודאות עסקית והחובה החוקתית להגן על זכות הקניין של הבעלים המקורי, דוחקים לטובת קבלת עמדת בית המשפט להגביל את תחולת תקנת השוק רק לטעות במרשם עצמו, ולא לאפשר פתח להכשרת זכות קניין שהשתכללה בעקבות מעשה מרמה.
לצד זאת, נסיבות האירוע המיוחדות בפרשת קונפינו, והשכלול בצורות ההתחזות וההונאה בענייני מקרקעין, מזמינים דיון מעמיק בעיקרון ערבות המדינה לתקינות המרשם ובאופן שבו תוכל המדינה, האחראית על תקינות המרשם, למנוע בעתיד תאונות דומות במרשם דוגמת זו שהתרחשה בפרשת קונפינו.
* חוקר ומרצה לדיני רישום מקרקעין, הפקולטה למשפטים באוניברסיטת רייכמן.
** אזכור מוצע: קייס נאסר "תקנת השוק במקרקעין ממבט של גישה כלכלית למשפט (בעקבות פסק הדין בע"א 3391/22 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' דוד קונפינו)" פורום עיוני משפט (תגוביות משפט) מח (11.07.2024) https://www.taulawreview.sites.tau.ac.il/post/kais.
[1] ע"א 4140/97 חברת האוניברסיטה העברית בירושלים נ' הסתדרות נשים ציוניות הדסה באמריקה אינק., פ"ד נג(3) 49 (1999); ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (נבו 21.2.2007); ע"א 7237/13 מדינת ישראל נ' עזבון יאסין (נבו 3.12.2015); להרחבה על חשיבות מרשם המקרקעין: אוריאל רייכמן "הערת אזהרה – מהות, יצירה והגנה כנגד עסקאות נוגדות" עיוני משפט י 297 (1984) (להלן: רייכמן ״הערת אזהרה״).
[2] ע"א 767/11 להיגי נ' עזורי, פ"ד סו(2) 853 (2013).
[3] ע"א 3391/22 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' קונפינו (נבו 3.12.2023) (להלן: עניין קונפינו).
[4] לשאלת תחולת "תקנת השוק" בשטחים המוחזקים על ידי מדינת ישראל בגדה המערבית ראו רונית לוין-שנור "ללא תקנה: על "תקנת השוק" במקרקעין באזור יהודה ושומרון״ משפטים נ 307 (2020).
[5] עניין להיגי, לעיל ה״ש 2, בעמ׳ 871-869.
[6] עניין קונפינו, לעיל ה״ש 3, בפס׳ 74-67 לפסק הדין של השופט שטיין.
[7] חנוך דגן ״תקנת שוק כביטוח״ ספר ויסמן -מחקרי משפט לכבודו של יהושוע ויסמן 15, 25 (שלום לרנר ודפנה לוינסון-זמיר עורכים 2002).
[8] עדי אייל "רטוריקה כלכלית: כלכלה וספרות בניתוח המשפט" מחקרי משפט יח 263, 272 (2002).
[9] Paul H. Rubin, Law and Economic, Econlib (last visited 08.07.2024),
https://www.econlib.org/library/Enc/LawandEconomics.html; .See also: Richard O. Zebre, Economic Efficiency of Law and Economics(2001).
[10] Robert Cooter, Expressive Law and Economics, 27 J. Leg. Stud 585 (1998).
ראו גם: ברק מדינה ״איסור הפליה במגזר הפרטי מנקודת מבט של תיאוריה כלכלית״ עלי משפט ג 37 (2003).
[11] אריאל פורת נזיקין כרך א 55-21 (2013).
[12] Menachem Mautner, The Eternal Triangles of the Law: Toward a Theory of Priorities in Conflicts Involving Remote Parties, 90 Mich. L. Rev. 95 (1991).
[13] סעיף 9 לחוק המקרקעין תשכ״ט-1969 קובע: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה״.
[14] ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003); ע"א 3180/05 זריק נ' ג'רייס (נבו 29.4.2007); ראו גם: רייכמן ״הערת אזהרה״, לעיל ה״ש 1, בעמ׳ 337.
[15] מנחם מאוטנר "'עסקאות נוגדות' ורשלנות הקונה שאינו רושם הערת אזהרה" הפרקליט מ 521 (1992).
דיון בכללי הבחירה לפי הגישה הכלכלית למשפט נערך גם בקשר לתקנת שוק במיטלטלין, ובגדרו הוצדק לא לתת עדיפות בנכס למי שלאשילם תמורה שקולה לערכו הריאלי של הנכס וכשהנזק של הצד היריב גדול יותר. ראו: אייל זמיר "תקנת השוק, טעות משותפת, עשיית עושר ועוד" משפטים כו 359 (1996); ישראל ציגנלאוב ״תקנת השוק: התפתחותה של תקנה ופיתוחו של דין״ משפטים לא(4) 837 (2001).
[16] השווה: פסק הדין ע"א 7113/11 עזבון ביאד נ' עזבון לחאם (נבו 27.2.2014) שקבע כי מודעות השני בזמן לקיומה של עסקה נוגדת מנתקת את הקשר הסיבתי בין מחדלו של הראשון בזמן מלרשום הערת אזהרה לבין "התאונה המשפטית" של עסקאות נוגדות.
Comments